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등기부등본은 부동산 거래의 핵심 문서지만, 위조나 변조로 인한 피해도 실제로 발생하고 있습니다. 이 글에서는 등기부등본이 진짜인지 확인하는 방법, 위조된 등본을 구별하는 핵심 체크포인트, 사기를 피하기 위한 안전한 열람법까지 상세히 안내합니다.
등기부등본 위조? 믿지 말고 직접 구별하는 습관이 필요합니다
부동산 거래를 앞두고 등기부등본을 받았다면, ‘이게 진짜 맞을까?’ 의심해보는 습관이 중요합니다.
등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인하는 핵심 서류이지만, 형식주의를 따르기 때문에 위조된 서류를 믿고 계약해도 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
특히 이메일, 카카오톡, 종이 출력물 등으로 받은 등본은 위조 가능성이 높기 때문에 반드시 직접 진위 여부를 확인해야 합니다.
위조된 등기부등본, 이렇게 구별하세요
위조 등기부등본은 정교하게 만들어지기도 하지만, 아래 항목들을 통해 상당 부분 걸러낼 수 있습니다.
1. 등기부등본 오른쪽 상단의 발급번호(문서번호)를 확인했나요?
- 등기부등본 우측 상단에는 발급번호(문서번호)가 존재합니다.
- 진짜 등본이라면 대법원 인터넷등기소에서 이 번호로 진위 여부를 확인할 수 있습니다.
- 발급번호가 없거나, 흐릿하거나, 번호가 이상하게 길거나 짧다면 의심해봐야 합니다.
📌 TIP:
인터넷등기소 진위확인 페이지 접속 → '등기사항증명서 진위확인' 메뉴에서 문서번호 입력
2. 파일 포맷이 PDF가 아니거나 파일 속성이 이상하다면?
- 진짜 등기부등본은 인터넷등기소에서 발급 시 PDF 형식으로 다운로드됩니다.
- 파일 확장자가 .docx, .jpg, .png 등의 경우 위조 가능성이 높습니다.
- PDF 파일을 열었을 때 복사 방지나 출력 제한 같은 보안기능이 없다면 위조 가능성도 존재합니다.
3. 발급 일자가 오래되었거나 특정 정보가 누락돼 있다면?
- 발급 일자가 너무 오래되었거나 날짜 자체가 없다면 재사용된 위조본일 수 있습니다.
- 위조된 서류는 근저당이나 가압류 항목을 일부러 누락하거나 표제부, 갑구, 을구 중 일부만 표시하는 경우도 있습니다.
→ 정식 등본은 모든 구역이 존재하며 접수일자, 등기원인, 권리자 등이 상세히 명시되어 있어야 합니다.
위조를 피하는 가장 확실한 방법은 직접 발급받는 것입니다
어떤 방식으로 받든, 가장 안전한 방법은 본인이 직접 대법원 인터넷등기소에 접속해서 열람하거나 발급받는 것입니다.
✅ 안전한 등기부등본 확인 순서
- 인터넷등기소에서 PDF 직접 발급
- 발급번호로 진위 여부 검증
- 계약 상대자와 명의자가 동일한지 확인
- 갑구/을구 기록 내용 정밀 확인
- 의심될 경우 법무사나 공인중개사와 상담
추가 팁: 계약 전 상대방과 대면하여 등본 원본과 신분증을 함께 대조하면 더 안전합니다.
“위조된 등본은 내 책임입니다”라는 사실을 기억하세요
등기부등본은 중요한 문서지만, 공신력이 없기 때문에 위조되었어도 국가가 보호해주지 않습니다.
즉, 잘못된 등본을 믿고 계약하면 그 피해는 온전히 나의 책임이 되는 구조입니다.
따라서 직접 발급, 문서번호 진위 확인, 파일형식 검토, 구성 항목 비교까지 꼼꼼히 확인하는 습관이 중요합니다.
부동산 사기를 예방하는 가장 확실한 방법은 ‘등기부등본을 제대로 구별하는 능력’입니다.